Masterclass ‘Samenwerking tussen corporaties en gemeenten bij de opgaven op de woningmarkt in krimpgebieden’

Op 8 oktober vond de tweede masterclass van het expertisetraject woningmarkt in krimpregio’s plaats. Dit traject, opgezet door het ministerie van BZK, is bedoeld om kennis die er al is te bundelen en witte vlekken boven te krijgen: waar zitten de belemmeringen bij de woningmarktopgave in de regio’s en hoe brengen we dit een stap verder? De bijeenkomst begon met een netwerklunch waarbij de circa 30 deelnemers van gemeenten, corporaties en provincies elkaar ontmoetten. Gespreksleider Marcel Tankink (KAW) introduceerde daarna het thema van de middag: de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties bij de opgaven op de woningmarkt in krimpgebieden.

Tekening-masterclass-woningmarkt 08november
(klik voor vergroting)

Tijdens het plenaire deel introduceerde Daniel Depenbrock (KAW) het belang van een gedeelde probleemanalyse in het krachtenveld tussen gemeenten en corporaties. Wie staat waar als het gaat om ontkenning of adaptatie op krimp? En welke houding wordt aangenomen: volgend of meer directief? Bij tegenstrijdige strategieën en/of houdingen tussen actoren onderling ontstaan doorgaans suboptimale situaties: partijen die een andere richting kiezen voor omgang met de gevolgen van bevolkingsdaling. Het gebrek aan een gedeelde analyse ontstaat meestal niet door onwil, maar vaak zit het verschil ook in tempo, taal en vooral: toekomstbeeld. Het verbinden van een positief perspectief – al dan niet in combinatie met krimp – is een belangrijk en reëel middel om tot overeenstemming en een daadkrachtige aanpak te komen.

Meer ruimte

Hiernaast werd aan de hand van een presentatie van Martijn van der Linden (ministerie BZK) aandacht besteed aan de wettelijke (on)mogelijkheden van corporaties bij de aanpak van opgaven in hun eigen bezit als ook de mogelijke ruimte op de particuliere woningmarkt. Door de aanpassing van de Woningwet lijkt er meer ruimte te ontstaan voor corporaties dan voorheen. Zo kunnen corporaties een aanjagende rol spelen in de verduurzaming van particuliere woningen. Dit betreft bijvoorbeeld het uitvoeren van diensten voor bewoners, inclusief voor VVE’s en gespikkeld bezit. Ook lijkt er een beweging te ontstaan van rule-based naar principle-based wetgeving. Dit houdt kortweg in, minder regels en te werk gaan vanuit een basis van algemene afspraken zodat er ruimte ontstaat voor interpretatie, waarbij de Autoriteit Woningcorporaties toetst. Hierdoor kunnen partners beter lokaal bepalen wat nodig is.

Regionale casussen

Tijdens twee deelsessies stonden regionale casussen centraal. De deelnemers verdiepten de vraagstukken en wisselden ervaringen uit over verschillen en overeenkomsten tussen de regio’s.

De eerste casus uit Oost-Groningen werd toegelicht door Bart Gorter (RWLP Oost-Groningen) en Marjolein Jonker (woningcorporatie Acantus). Hierin stond de vraag centraal hoe je grip krijgt op prijsconcurrentie tussen de particuliere markt en sociale huur. Door de lage koopprijzen concurreert de koopsector met de sociale huursector. Aan een woning van circa 90.000 euro zijn 300 euro aan hypotheeklasten verbonden. Met de energielasten en andere belastingen erbij lijkt dit een aantrekkelijk alternatief voor de sociale huur. Echter, veelal worden de structurele kosten voor (verplicht) onderhoud en verduurzaming van de woning vergeten. Hierdoor komen sommige eigenaren als het ware klem te zitten omdat zij niet in de gelegenheid zijn te investeren in hun woningonderhoud. Er ontstaat dan een neerwaartse spiraal. Door verpaupering van de koopvoorraad ontstaan lage vastgoedwaardes, waardoor meer mensen met een lage sociaal economische status naar de regio trekken, waardoor verdere verpaupering ontstaat van het vastgoed, et cetera. Deze ontwikkeling versterkt zichzelf en heeft ook invloed op de leefbaarheid in een dorp of wijk. In de sessie werd nagedacht over het rondkrijgen van een businesscase om deze ontwikkeling te doorbreken. De problematiek is niet nieuw, maar het verschil met bijvoorbeeld Rotterdam (waar deels vergelijkbare problematiek speelt) is dat in de regio Oost-Groningen geen verdienmodel aanwezig is. Daarom moet een duidelijk plan met bijbehorende businesscase inzichtelijk maken hoeveel geld er extra nodig is om deze opgave aan te pakken. Hierbij wordt ook gekeken naar de inzet van wetgevingsinstrumenten voor gemeenten en corporaties én hoe de bewoners ondersteund kunnen worden om de verpaupering van de woningvoorraad te voorkomen.

Jasper Prick (gemeente Emmen) en Kirstin Meringa (woningcorporatie Lefier) lichtten de tweede casus toe. Deze ging over de vraag of corporaties een rol kunnen en willen spelen op de particuliere markt. De deelnemers bespraken dit aan de hand van de proeftuin Angelslo in Emmen, waar veel particuliere eigenaren met een laag inkomen wonen. Hier wil de corporatie voormalig corporatiebezit terugkopen (inponden). Door het eigendom te verschuiven kan deze woningvoorraad door de woningcorporatie worden verduurzaamd, naast het overige corporatiebezit, wat de leefbaarheid in de wijk – en aan de onderkant van de koopmarkt – ten goede komt. Deze stap is mogelijk kostendekkend te krijgen, mits de gemeente flankerend beleid ontwikkeld om speculatie en prijsstijging te voorkomen. De volgende stap, het uit de markt halen van woningen met het oog op de toekomstige huishoudenskrimp, lijkt ingewikkelder omdat de sloop van woningen nog geen sluitende businesscase kent op dit moment.