Hoofdstuk 3: Ruimte en bebouwde omgeving

Bij ruimtelijke problemen rondom in krimpgebieden doemen vaak beelden op van verlaten en verpauperde dorpen en wijken, zoals bekend uit Duitsland en Frankrijk of verder weg in de Verenigde Staten. Leegstaande winkels, woningen waarvan de laatste bewoner al tijden geleden vertrokken is, straten en pleinen die er troosteloos bij liggen. In Nederland komt dit echter nog niet of nauwelijks voor. Veel meer gaat het om zogenaamde rotte kiezen, vaak zeer lokaal geconcentreerd.
Prognoses laten zien dat het leegstandsrisico de komende jaren substantieel gaat toenemen, in vrijwel alle type vastgoed. Winkels en woningen krijgen al langere aandacht, relatief nieuw zijn agrarisch vastgoed, maatschappelijk vastgoed en historisch erfgoed. Kwestie is dat het aanbod zich in de Nederlandse traditie van plannen en bouwen niet makkelijk op de afnemende vraag aanpast.

Overkoepelende strategie voor wonen

Het minst flexibel is het vastgoed in handen van particulieren en in krimpgebieden is het eigenwoningbezit relatief hoog. De afgelopen jaren hebben gemeenten en provincies verschillende strategieën ontwikkeld om te sturen op deze particuliere voorraad. Focus ligt op een aanpak op lokaal niveau met enerzijds het aansporen van eigenaren tot kwaliteitsverbetering van woningen en anderzijds bevorderen van kwantitatieve afname. Dergelijke ingrepen zijn belangrijk voor het behoud van leefbaarheid en aantrekkelijkheid van kernen en kunnen nog verder worden ontwikkeld. Het echte probleem zit niettemin in de mismatch op de woningmarkt in krimpgebieden die ontstaat als gevolg van demografische transities. Er is niet alleen een afnemende, maar ook veranderende vraag naar woningen. In relatie tot het grote vraagstuk van mismatch zijn veel van de huidige ingrepen slechts speldenprikken. Ze zijn relatief willekeurig qua locatie en hebben een beperkte schaal en effect. Er is behoefte aan meer overkoepelende en integrale strategieën voor de woningmarkt in krimp- en anticipeergebieden. Wat moet je opknappen? Wat moet je slopen? En wat moet je juist bijbouwen?

Instrumenten voor commercieel vastgoed

Waar het bij leegstand van woningen om de leefomgeving in krimpgebieden draait, raakt andere type vastgoed om de economische vitaliteit van regio’s. Met name in voor kernen met een centrumfunctie is winkelleegstand problematisch. De trends in de detailhandel en de gevolgen van vergrijzing en bevolkingsdaling komen hier samen, waardoor het moeilijk wordt hun positie te behouden. Gemeenten experimenteren hier met het inzetten van juridische instrumenten om leegstand tegen te gaan en ruimtelijke ingrepen om de aantrekkelijkheid van de winkelgebieden te versterken.
Tegelijkertijd inspireert leegstand partijen in krimpregio’s tot nieuwe verdienmodellen. Vaak gaat het daarbij over het slim combineren van functies en ondernemerschap met maatschappelijke doelstellingen. Zo zijn er succesvolle voorbeelden van de transformatie van langdurig leegstaande gebouwen naar horeca, vakantieverblijven, zalen- of congres centra en leerwerkomgeving voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. Om meer grip te krijgen op deze kansen is het belangrijk inzicht te hebben in de achterliggende processen en instrumenten. Net zoals bij de aanpak van de woningmarkt, zijn schaal en locatie van belang. Enkele geslaagde projecten betekent niet dat een strategie op alle leegstaande panden va toepassing kan zijn, de markt zal immers ergens een verzadigingspunt hebben.

Wie is aan zet?

De belangrijkste vraag in het aanpakken van leegstaand in krimpgebied, is welke partijen hierbij een rol moeten spelen en hoe ingrepen het best betaald kan worden. Het meeste vastgoed is immers in handen van particulieren of bedrijven en daar zijn zij primair verantwoordelijk voor. De erkenning van problematiek en bereidheid er gezamenlijk aan te gaan staan, is niet bij alle burgers en ondernemers even sterk. Eigenaren slopen zelden hun pand en ook collectief heeft men vaak andere belangen. Investeringen in vastgoed in krimpgebieden lonen bovendien maar weinig, in elk geval niet zoals in gebieden met grote druk op de markt. Vanuit de systeemverantwoordelijkheid lijkt in deze situatie van marktfalen inzet of vergaande bemoeienis van de overheid de enige uitweg. Het beschikbaar stellen van veel publiek geld is echter ook geen oplossing. Partijen proberen hier uit te komen door te sturen via beleid en regionale afspraken. Het thema staat echter nog niet bij alle gemeenten op de agenda, ook blijkt dat overheden en vastgoedeigenaren elkaars taal dikwijls onvoldoende spreken. Het vraagstuk loopt zodoende op tegen financiële en organisatorische obstakels die tot nu toe niet zijn opgelost. Daardoor komt het aanpakken van de mismatch op regionaal niveau moeizaam van de grond.

Handvatten bieden en verleiden

De aanpak van vastgoed in krimpgebieden is tot nu toe vooral een praktisch vraagstuk. Onderzoek richt zich enerzijds op het in beeld brengen van de problematiek op gebied van leegstand, waardedaling en verloedering en anderzijds op de vraag of bepaalde instrumenten of modellen werkzaam zijn. Een onderbelicht thema hierin is communicatie en gedragsbeïnvloeding van eigenaren zodat ze zelf ingrepen gaan nemen. Daarin is mogelijk veel te leren uit de wereld van energiebesparing en woningaanpassing voor senioren.

Op zoek naar andere modellen

Daarnaast zou een meer analytische benadering op strategisch niveau kunnen bijdragen aan oplossingen. Experts voorspellen dat bij niet-ingrijpen het systeem ontwricht kan raken, maar hoe reëel is dat en wat zijn de individuele en maatschappelijke effecten? We weten dat het investeringsmodel uit groeigebieden niet van toepassing is in krimpregio’s. Er zal altijd ergens verlies worden geleden en partijen moeten dit dragen. Er dienen dus een andere exploitatie-modellen te worden ontwikkeld met een focus op zo min mogelijk verlies. Inspanningen op dit punt komen nu vaak van ondernemers of kleinschalige pilots, maar ook onderzoek en wetenschap zou hier aan kunnen bijdragen. Welke alternatieve benaderingen zijn mogelijk die investeringen wel doen lonen en een substantieel effect kunnen hebben? Ten slotte staan de ruimtelijke opgave in krimpgebieden niet op zichzelf. Welke relatie is er te leggen tussen woningen, agrarisch vastgoed, maatschappelijk vastgoed en bedrijfspanden?

Ontbouwing

In Nederland is nog maar weinig ervaring met het systematisch ontbouwen van wijken en dorpen, hoewel de expertise groeit (Kerkrade, Heerlen, Delfzijl, et cetera). De opgave is steeds te bewerkstelligen dat de vrijgekomen ruimte geen kwaliteitsverlies, maar kwaliteitswinst oplevert. Welke publieke en private functies kunnen in de vrijgekomen ruimte een plek krijgen? Hoe voorkom je dat de ontbouwde plek als ontzielde ‘leegte’ wordt ervaren in plaats van als nieuwe waardevolle ‘ruimte’ ? In Duitsland zijn aansprekende en stimulerende voorbeelden te vinden van vormen van ontbouwing die juist waarden toevoegen aan de bestaande stad . Het is daarbij cruciaal, om niet alleen traditionele businesscase-achtige criteria daarbij in overweging te nemen, maar ook sociale en immateriële waarden. Nieuwe ondernemers, pioniers en kolonisten moeten zich uitgedaagd en gesteund weten bij hun pionieren.

Een adequate omgeving voor ouderen

De generatie verzorgingshuizen die na de oorlog is gerealiseerd wordt in hoog tempo aan de formele sociale infrastructuur onttrokken. Zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen is nu de richting, maar hoe creëer je in een krimpregio’s adequate omgevingen om oud te worden? Kwetsbare of hoogbejaarde bewoners zijn in hun mobiliteit beperkt en leven in een kleine wereld. Hoe krijgt deze kleine wereld dichtbij vorm in de nabije toekomst? Hoe moeten we ons het ouderen-vriendelijke drie-generatie vriendelijke dorp voorstellen? Idem voor de wijk in een meer stedelijke context? Hoe zien hun huizen eruit, de publieke ruimten, de paden en weggetjes, plantsoenen, looproutes, maar ook hun (technologische) voorzieningen en sociale wereld (contacten)?

Kennisvragen bij ruimte en bebouwde omgeving

15. Welke nieuwe financiële modellen zijn toe te passen op de vastgoedmarkt en onder welke omstandigheden zijn deze hanteerbaar?

16. Welke bestuurlijke interventies zijn er mogelijk om in tijden van herstructurering maximale aansluiting van het private belang bij het publieke belang te bewerkstelligen?

17. Welke innovatieve vormen van denken en plannen zijn inzetbaar voor de nieuwe ruimtelijke opgaven die krimp meebrengt? Wat kunnen we leren van bijvoorbeeld ontwerpend onderzoek, adaptieve planning en bottom-upinitiatieven?

18. Hoe kunnen we zodanig omgaan met leegstand en herbestemming van vastgoed dat dit bijdraagt aan de leefbaarheid? Wat kan een integrale benadering van maatschappelijk vastgoed, particulier vastgoed en commercieel vastgoed hierin betekenen?

19. Welke strategieën hanteren huiseigenaren bij de economische waarde van hun woning? In hoeverre beïnvloedt deze economische waarde keuzes rondom investeren of verhuizen?

20. Welke mogelijkheden tot sloop, renovatie et cetera van particulier bezit zijn er en hoe kunnen die optimaal worden benut? Welke rol kunnen onder meer eigenaar-coöperaties daarin spelen?

21. Welke vormen van waardecreatie zijn er te bedenken als nieuw financieringsmodel in krimpgebieden?

22. Wat zijn de gevolgen van vergrijzing en beleid rondom langer zelfstandig wonen voor ouderen voor de woningbouwopgave op korte, middellange en lange termijn?

23. Hoe ziet, in het licht van de vergrijzing, een adequate omgeving voor ouderen eruit in krimpende plattelandsregio’s – denk aan passende huizen, publieke ruimten, informele netwerken en bereikbare en nabije voorzieningen?